売却決定と事件記録とお役所廻り

裁判所はイメージよりかなり親切でした

先週開札がありウッカリ初落札してしまった物件の売却決定が出る日だったので裁判所に行ってきました。

開札から今日まで裁判所へは来てませんので、改札結果はネットでの最高額を確認したのみでした。廊下に張り出されていた開札結果に事件番号と私の法人名が並んでるのを見たときに、改めて「落札したんだな。マジで落札してしまったんだな....」と後悔と覚悟がないまぜになったような複雑な感情です。

一言で言うと「ぼく、おうちかえる」でしょうね。

裁判所の担当のかたにしどろもどろになりながら言いました。

「売却決定の紙がもらえるとかなんとか。それと、事件記録的な150円くらいで見れるってやつを見せてもらえますか？あと、初めてなんで手続きとか教えてもらえると助かります」

現実はこれよりなお酷い社会不適合なしゃべり方をしたにも関わらず、嫌な顔ひとつせずににこやかに優しく教えてくれました。

ついでに図書館司書系の美人だったものですからラッキーですな。

事件記録分厚っ！

勝手な想像で三点セットくらいの情報量だと思っていたのですが、厚みだけで言うとタウンページくらいありましたよ。

封筒やら分厚めの紙やらが混ざっているのでページ数はそれほどではなく住民票など重複している部分も多いのですが、全部をコビーするのは労力もコピー代もバカになりません。

そもそも必要な情報はもと所有者と連絡を取るための糸口さえあればいいので全部コピーする必要なんて全くありません。

でも私、気になります。

今まで見たこともないSEKAIの情報ですから、好奇心が止まりません。

頭からけつまで目をとおしながら、許可を得てスマホでパシャパシャ記録ｼﾃｲｷﾏｽ。

コビー代もかからず管理も楽なのでお勧めしますが、重大な落とし穴がありました....。

どの書類を複写したか記入する必要があります。

美人職員さんに手伝っていただきながらスマホの画像と見比べて書類を埋めていきました。

っても、美人職員さんスマホ見てもらいながら記入もしてもらい、私は横で「すません。ほんますません」とペコペコしてる役立たずでしたが。

次の機会には職員さんの手を煩わさないように一人でやることを心に誓いつつ、法務局へと向かいました。

土地建物登記謄本ゲットだぜ

裁判所で発行してもらった売却決定の書類を携えてどや顔で行きましたが、そもそも不動産の謄本は誰でも取れるらしいですね。

どこへ行っても１恥晒すのが私クオリティー。

固定資産税評価書は物件の簡潔市役所で

こちらは謄本と違い基本的には所有者本人や代理人が取るものですから、売却決定の書類が必要です。あと、身分証と法人の場合には念のため全部事項証明書とか代表者事項証明書なんかがあると安心でしょう。

あ、裁判所含め、印鑑か必要シーン結構あったのでお忘れ無きよう。

これで書類関係は裁判所からのお手紙待ちのはずなんですが、ここからが山場。元所有者さん探しですな。

あと、今日は物件を外から覗いてきたんですが、ちょっと初っぱなからヤバイ問題が浮き彫りになりつつあります。50マソレベルか！？

明日色々調べて報告します！

内見とボートレース

明日はいよいよ落札物件の決定日で忙しいのに、前に気になって問い合わせを入れたものの買い手がついていた物件が再度サイトにアップされていたので取り急ぎ見に行ってきました。

再建築不可のテラスハウス4kで200万円台前半、間取りを上手くいじれれば3LDKになるかと思います。

問題はリフォーム価格。そしてそれに合わせた指値次第だと思っていたのですが、計算だけはしてみるものの多分スルーです。

お風呂の中に洗濯機置き場という斬新さに、

洋式トイレへの変更。

部屋の床は全部ブカブカなので全部根太からやり直し。

建物の歪みも目視で確認できました....。いくらかかるのか楽しみなところではあります。

駅や市役所、イオン、スーパー、薬局などが徒歩県内と立地は申し分なく、恐らく競売で落とせていない状況ならすぐにでも買い付けてたかもしれませんが、今の状況では少し難しそう。

ってわけで初めての競艇場へ

内見って結局のところ買わない方が圧倒的に多いわけで、遠くまででかけて内見だけ済まして帰るというのは何だかコスパが悪く感じてしまいます。

なので、家族を誘って行けるときはドライブ気分で内見して、リサーチがてらその近所を散策して遊ぶことにしております。

そんなわけで今日は競艇場。

３００円だけ賭けてみましたが惜しくも外れ。競艇飯を食べて、イオンで遊んで、ラーメン食って帰りました。

明日は落札物件のある町まで一時間半かけてお出かけ。持ち主さんとの交渉などが控えてます。

そわつくぜ。

競売と不動産ポータルサイトでシャドーボクシングの日々と、時々内件

良いと思った物件をマジで買う想定で試算する

何せ不動産初心者ですから知識も考え方も経験も足りません。ですから、少しでも気になった物件を本気で試算していきました。

物件価格に手数料諸々、リフォームにかかる資材代金、自分ではできないことの外注費、客付けの広告費と営業さんへの心付け、近隣住民への手土産選定など、考えうる限りの支出を出来る限り一円単位で弾き出し、ついでに不測の事態への対処料金も上乗せした上で、真実に近い利回りというのを出します。

一件あたりに数時間かけて計算しますが、もちろんその物件は買いません。

ひたすらシャドーボクシングです。

ここまでやることで現役の投資家さんたちの脳へほんの少しでも近付けるのではないかと思ってやっています。

何せ海千山千の猛者たちが相手ですから、こんなことくらいで同じ土俵に立てるとは思ってもいませんが、悲しいかな同じ土俵で相撲をとらないといけないんです。

最低限の基礎トレのつもりです。

で、多少計算が手におえるようになってきた頃に内件に行き始めました。

もっと早くに行っても良かったのですが、保守的な私ですから「情弱のまま行って騙されてやるもんか」という気持ちと「練習がてら行くのは不動産屋さんに申し訳ねぇな」という気持ちでしたので、ある程度の知識と買う決断が出来る状態になってから内件をはじめました。(今考えると気にせずどんどん行っても良かったかな？とは思っています。まぁ、性格によるんでしょうね）

いい物件はやっぱりすぐに売れるのね

内件を始めましたが、「この物件、どう悪く考えても儲かる....」というようなものは、必ず先客が居ます。しかも数人。

私みたいな初心者でも目をつけるのですから当然ですよね。これに関しては物件パトロールのシステム化と頻度で対抗するしかありません。がんばります。

もちろん競売の訓練も欠かしません。むしろ主戦場にしたいと夢想するのですが、過去の競売物件から諸々計算した上で想定入札額を割り出し、答え合わせのように過去の落札価格と比べてみるのですが、ほとんど落札に至りません。

競売も相場が上がっているというのは本当なのかもしれませんね....。

しかし、ものは経験です。お試しで入札してみました。すると....。

なんだかんだ競売初入札でどうやら最高入札額っぽい！？

一連の流れだけ味わってみようと控え目に入れて、まさか落とせる筈ではなかったんですけどね。

まさか、私が最高額のようです....。

嬉しさ反面、「おいおい、マジで買えてしもたで....」感がすごいです。

「額が高すぎた？」「何処かに落とし穴が？」不安ならいくらでもよぎります。

しかししかし、前述した例に漏れず、というかお試しとはいえ入札までした物件ですから、過去最高にシミュレーションしまくった訳です。その上でかなり控えめな入札額だったので、この物件でしくじったとすればこれまでの考え方の基礎が間違えていたことに他なりません。つまりは早くも私の不動産無能が証明できてしまうだけの話です。

しくじるなら早いに越したことはない。遠慮なく力を試してみよと何処からともなく偉い人の声が聞こえてくるようです。

というわけで、会社設立から一月に満たず物件を手にしてしまった私の不動産生活(恐らくは珍道中）が始まることになったわけです。

エピソードゼロ：思い付きから現在までのあらすじ

思い付きのことを天啓と言えば凄そうに聞こえますな

不動産賃貸業をしよっかな？と思ったのが今年の４月初旬。

それからは、起きてる時間のうち子供の世話や遊びを除いたほぼすべての時間を不動産関連の書籍やコラム、ブログを読み漁りました。

色々と読んでいくうちに無属性の自分でも出来ることが見えはじめました、そして、その自分でもできそうなことというのが長い間携わっていた家具修復の仕事の中でやりがいを感じていた部分と完全に一致することがわかり、思いきって実践してみることにしたのです。

保守派だからこそ法人でいきます

勉強するまでは、「とりあえず個人事業主ではじめて、上手く行ったら法人化でいいかなー？」くらい簡単に考えていたんですが、今となっては「法人でやらにゃ大損ぶっこくわい」くらいに思っています。(異論は大歓迎。むしろ教えていただけるとマジ助かります）

個人と法人の違いは詳しいかたに譲りますが、売却時の税制の違いが顕著でしたので法人にしちゃいました。宅建業者ではありませんから法律上売却益狙いはしませんが、出口戦略として想定しておくのは重要だと考えます。物件から撤退する時にも利益が出るような買い方でなければ安心して運営できませんから。

賃貸でのワンチャンスよりは、賃貸がダメでも売却で敗者復活戦があれば気が楽です。

まぁ、その分物件探しがシビアになるでしょうが労力でカバーです。がんばれ苦労所得。

また、気の長い話ですが妻も子供も居ますから相続を想定してもやっぱり法人が有利。いつか融資を受けるにも、早めに法人で利益を重ねておく方が有利。デメリットと言えば儲けていなくても最低限払わなければならない税金が数万円発生することと、会計や決算が複雑なため会計士や税理士にお願いしなければならないことでしょうか。

しかし、今の時代は便利なもので、会計フリーというものがありますし、一人の会社ですから決算もなんとかやってみようと思っています。(税理士代を十分に稼げるようになればお願いする予定ですが、初年度は恐らく自分でやるでしょう）

税務署で教えてもらいながら出来るように決算月を忙しそうな時期からずらしておくこわざもやっておきました。

ここで実務報告とCMいれときます

法人の設立書類は会社設立フリーで比較的簡単に出来ました。ほんの少し不案内な箇所もありましたが、念のため他のサイトで確認しながらやれば問題なく設立まで漕ぎ着けました。サポートの電話の人はかなり親切でした。作ったのは合同会社です。

ついでに会計フリーもライトプランで登録して活用中です。

Freeeカードという年会費無料の法人クレジットカード(新規法人でもすんなり通りました）を作り、一緒に法人名義のETCカードを申し込みました。

法人口座は馴染みのある楽天銀行で、JCBデビットカードを作成。

法人の判子は楽天でランキング上位だった箱付き三点セットで五千いくらの柘製のものを(安くても今のところ問題なく使えています）

次回はエピソードゼロ最終回かつ修行回です。

全くの無属性から不動産投資は出来るのか？

ゼロ属性からのスタートです。

不動産投資の世界で『属性』というものはとても重要になってきます。

『属性』とは、簡単に言ってしまうとその人自身の社会的信用とも言い換えることが出来ると思います。

例えば公務員や、安定感のある高収入の方はいわゆる『属性が良い』とか『高属性』と評価され、銀行などの金融機関から融資をしてもらいやすいわけです。

逆に無職やフリーター、不安定な個人事業主などですと『属性が低い』と見なされ、融資が付きにくかったるするわけで、大きなお金を動かすことになる不動産投資の世界では結構不利とされているわけです。

で、タイトルの通り私といえば限りなく『無属性』なわけです……。

仕事も辞めちまいましたし、ついでに子供も2人居ますし、不動産賃貸業なんて初めてですし、例えれば、子供を背負いながら自前でイカダを拵えて大海原に行くぞっ！ってなもんです。

完全に暗中模索ですが、そんなこんなで漕ぎだしてみた不動産の世界をリアルタイムで悩みながら記録に残してみますので、鼻で笑いながらお読みくだされば幸いです。